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瞒着其他共有人设立居住权,是否有效?广州市中级人民法院二审判决:确认张耀、张美在涉案房产中设立居住权的行为无效

时间:2024-04-18 14:25:49 点击:59


我国《民法典》物权编第十四章对居住权做出了专门规定,自此我国正式确立了居住权这一法定用益物权制度。一般而言,居住权需以合同或遗嘱的形式在他人住宅上设立并经登记才能成功设立。现实生活中,房屋共有现象较为普遍,若房屋部分共有权人隐瞒或未经其他共有权人同意,在共有房屋就其所有的房产份额上设置居住权,是否有效呢?




基本案情

张大爷及老伴生前共育有三个孩子,分别为长子张耀、次子张忠、女儿张美(以上均为化名)。在张大爷及其老伴名下有多套房产,其中位于海珠区的涉案房屋一直由其老大张耀一家人居住。


后张大爷、老二张忠、张大爷老伴都相继离世。大哥张耀、二哥张忠的妻子及其子女、三妹张美就涉案房屋的继承及权属等问题产生纠纷,后法院判决涉案房屋由张耀、张二嫂及其子女、张美五人按份共有,其中张耀、张美各分得1/3房屋产权份额;张二嫂及其子女共分得1/3房屋产权份额。 


在涉案房屋办理变更登记当日,张耀、张美共同为张耀的配偶及幼子在该房屋产权份额上设定了终身居住权,居住权协议仅明确了居住权的登记范围为房屋的2/3产权份额,并未明确居住权具体位置,张二嫂对此并不知情。

后房屋一直由大哥张耀一家占有使用,因张二嫂及其子女无法使用涉案房屋,遂向法院提起析产诉讼,法院认定各共有权人无法共同使用涉案房屋,判令拍卖、变卖涉案房屋后按各自产权份额分配房价款。


在对涉案房屋进行析产诉讼的过程中,张二嫂及其子女这才得知张耀及张美在涉案房屋上设定了居住权。张二嫂认为,因涉案房屋设立了居住权,房屋价值客观上存在减损,其拍卖、变卖也将受到影响,遂以该居住权的设立存在恶意串通损害其利益为由,向法院诉请确认该居住权设立行为无效,并要求注销登记。因本案居住权争议,执行法院裁定中止析产案的执行。


裁判结果

广州市中级人民法院二审判决:确认张耀、张美在涉案房产中设立居住权的行为无效;张耀及其妻儿、张美在判决生效之日起五日内共同注销该居住权的登记。






法官说法

广州市中级人民法院  刘卉

我国立法对于居住权的功能定位是保障弱势群体长期居住的生存利益,进而实现我国住房政策由“居者有其屋”向“住有所居、居有所安”的理念转变。根据《民法典》相关规定,居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。居住权一般为无偿设立,期限可长达终生,但居住权人一般不得出租房屋,亦不得转让、继承该居住权。居住权期限届满或居住权人死亡的,居住权消灭且应及时办理注销登记。


在目前的司法实践中,涉居住权纠纷呈增多态势,出现主张居住权设立行为无效的纠纷。对此,法院认为,应依据居住权的设立目的和条件,审查是否存在虚假意思表示或恶意串通等导致行为无效的情形。若存在恶意串通且损害他人(包括其他共有权人)利益的,应认定该居住权设立行为无效,并应注销该居住权的登记。




本案中,一方面,本案继承事实发生在张耀及其配偶婚姻关系存续期间,张耀通过继承所取得的涉案房屋产权份额属于夫妻共同财产,故张耀配偶亦是涉案房屋的共有权人之一,涉案房屋对其而言并不属于“他人之物”。张耀及其配偶对幼子负有法定抚养义务,且其一家人实际共同居住使用涉案房屋,而张耀名下还有其他产权房屋,故目前并无为其配偶及幼子在涉案房屋上设立居住权的必要。


另一方面,设立居住权系在房屋上增加了负担,客观上减少了房屋流通的可能,可能导致房屋交易价值的贬损。涉案房屋各共有权人之间系亲属关系且存在多次诉讼,张耀及其妻儿对此理应清楚,却在其妻儿不属于“居无定所”的弱势群体的情况下,隐瞒了张二嫂等共有权人,与张美共同在涉案房屋上以签订合同的方式设立无偿的终身居住权,且不明确具体使用部位,该居住权的设立行为显然对张二嫂等共有权人使用房屋造成障碍,亦将导致涉案房屋流通价值的贬损,不利于析产案的执行。综上,本案居住权的设立行为不符合居住权的立法目的及条件,明显属于滥用居住权制度,恶意串通,且损害其他共有权人利益,该行为应属无效,理应注销登记。






法条链接

《中华人民共和国民法典》

第一百五十四条  行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。


第三百六十六条  居住权人有权按照合同约定,对他人的住宅享有占有、使用的用益物权,以满足生活居住的需要。


第三百六十八条  居住权无偿设立,但是当事人另有约定的除外。设立居住权的,应当向登记机构申请居住权登记。居住权自登记时设立 。


第三百六十九条  居住权不得转让、继承。设立居住权的住宅不得出租,但是当事人另有约定的除外。


第三百七十条  居住权期限届满或者居住权人死亡的,居住权消灭。居住权消灭的,应当及时办理注销登记。


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