广州房屋租赁合同纠纷案：合同无效引发的退款争议

引言

在房屋租赁市场中，合同的有效性是保障双方权益的基础。然而，当租赁合同因违反法律规定而被认定为无效时，往往会引发一系列退款和责任承担的争议。本文将通过一个广州地区的房屋租赁合同纠纷案例，探讨合同无效情形下的退款问题及相关法律适用。

案情回顾

2020年5月11日，桂某与广州某润投资有限公司（以下简称“某润公司”）签订了房屋租赁合同，约定租赁期限至2022年10月31日。合同签订时，桂某支付了履约保证金60144元、水电周转金20000元。2021年11月15日，因经营亏损，桂某提出撤场并解除合同。某润公司虽安排人员沟通，但未及时办理撤场清算手续。桂某于2021年11月30日发出解除通知，但被拒收。随后，桂某诉至法院，要求解除合同并退还水电周转金19198.4元及剩余履约保证金31630.32元。

某润公司则反诉称，桂某提前解除合同并欠付租金，违反合同约定，应承担违约责任，并要求桂某支付相关费用及场地占用费。

争议焦点与法院判决

本案的争议焦点在于：租赁合同是否有效，以及双方是否应承担违约责任。

桂某主张，因疫情导致经营困难，提前解除合同并要求退还相关费用。某润公司则认为，桂某提前解除合同并欠付租金，应承担违约责任。

法院经审理查明，涉案物业未办理规划报建手续，根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条规定，租赁合同及补充协议均为无效。合同无效后，双方取得的财产应相互返还。法院判决某润公司退还桂某水电周转金19198.4元及租赁保证金31630.32元。

作出判决的法院为广州市白云区人民法院。

法律分析

本案中，租赁合同因未办理规划报建手续而被认定为无效。根据《民法典》及相关司法解释，合同无效后，双方应相互返还财产。桂某虽提前解除合同，但因合同无效，违约金条款亦无效，某润公司无权主张违约金。此外，某润公司在桂某提出撤场后未及时办理清算手续，也未妥善处理场地交接，导致纠纷扩大。

律师提醒

在房屋租赁中，合同的有效性至关重要。租户在签订租赁合同时，应核实房屋的产权及规划报建手续，避免因合同无效引发纠纷。同时，双方在合同履行过程中应积极沟通，及时办理清算和交接手续，避免损失扩大。对于出租方而言，应严格履行合同义务，妥善处理租户的合理诉求。若合同无效，应按照法律规定返还财产，避免因不当行为承担额外责任。

本案中，桂某在提出撤场后积极与某润公司沟通，但某润公司未及时处理，导致纠纷升级。出租方在租户提出合理诉求时，应积极协商，避免因拖延或不当行为引发法律风险。

广州律师周孚泉，中国法学会会员、建造师、曾华为任职多年，法律功底深厚，互联网以及社会经验丰富，沟通协调能力强。擅长劳动工伤、互联网纠纷、合同纠纷、企业合规、民间借贷、婚姻家事、交通事故、建工等民商事以及刑事领域，咨询法律问题，请拨打电话18702021010（微信同号）。