引言
2022年，广州市黄埔区人民法院审理一起房屋租赁合同纠纷案，认定被告中某外国语实验学校因提前退租构成违约，需向原告吴铸东支付违约金3.1万元及律师费2000元。本案聚焦“不可抗力抗辩的认定”与“律师费承担规则”，揭示合同履行中证据完整性的关键作用。
--- ###案情回顾
2021年7月，原告吴铸东与被告中某外国语实验学校签订《房屋租赁合同》，约定月租金3.1万元，租期2年。被告承租房屋用于教师宿舍，但2021年10月因周边旧村改造拆迁，被告擅自提前退租并交还钥匙。原告索赔违约金6.2万元及律师费2.06万元。法院审理后，部分支持原告诉求，最终判决被告支付违约金3.1万元及律师费2000元。
--- ###争议焦点与法院判决
**争议焦点：**
1. 被告提前退租是否构成不可抗力；
2. 违约金金额应如何计算；
3. 律师费是否应由被告承担。
**法院认定：**
1. **不可抗力抗辩**：被告虽以旧村改造为由主张免责，但未提前2个月书面通知原告，且拆迁信息原告作为本地村民应知情，故不构成不可抗力；
2. **违约金计算**：根据合同约定，被告需支付2个月租金（6.2万元），但法院综合考虑房屋用途、拆迁背景及实际解约时间，酌情调整为1个月租金（3.1万元）；
3. **律师费承担**：合同明确约定违约方需赔偿律师费，原告提供2000元发票佐证，法院予以支持。
**判决结果：**
广州市黄埔区人民法院判决被告支付违约金3.1万元及律师费2000元，驳回原告其他诉求。（案号：(2021)粤0112民初34436号）
法律分析
1. **不可抗力的界定**：旧村改造属政府行为，但被告未举证证明其对合同履行已无实质影响，且未履行提前通知义务，故不满足不可抗力要件；
2. **违约金调整依据**：根据《民法典》第五百八十四条，违约金可基于实际损失及公平原则酌减；
3. **律师费承担规则**：合同明确约定违约方需赔偿律师费，法院支持守约方合理主张。
律师提醒
1. **对出租人的建议：**
• **严格审查合同条款**：明确约定提前退租条件、违约金比例及通知期限；
• **保留书面证据**：如对方提出解约，需要求其签署书面协议或通过EMS送达通知；
• **关注拆迁动态**：若房屋位于拆迁范围，可在合同中附加“拆迁补偿条款”，降低风险。
2. **对承租人的建议：**
• **不可抗力抗辩需充分举证**：如遇政府征收，需提供官方文件、搬迁通知等证明合同无法履行；
• **协商优先**：退租前尽量与出租人达成补偿协议，避免单方行动引发纠纷；
• **律师介入时机**：若争议复杂，应及时委托律师固定证据（如微信记录、现场照片）。
3. **案件亮点与改进：**
• **法院认可部分违约金**：平衡了合同严守原则与公平性，避免过度惩罚；
• **律师费支持**：强化了对守约方维权成本的保障。不足在于，原告未在合同中细化“不可抗力”定义，导致抗辩失败。