引言

在广州天河的房屋租赁市场中，一起房屋租赁合同纠纷引发关注。谢某成与陆某平之间就租金支付、费用承担以及合同效力等问题产生分歧，这一案件涉及众多租赁中的常见法律问题，对理解房屋租赁相关法律规定具有重要意义。

案情回顾

2014年，谢某成与林某华协商互换房产使用，并签订了相关协议，谢某成因此获得了林某华与第五经济社签订的《租赁厂房合同》项下的承租人权利。同年7月1日，谢某成与陆某平签订两份《场地租赁合同》，将广州市天河区棠德南路五社孖斗原工业区x座厂房及四楼楼顶场地出租给陆某平，租赁期限至2023年6月30日，约定了租金、场地管理费标准及递增方式等。陆某平需每月向第五经济社指定账户支付租金，向谢某成指定账户支付场地管理费。

然而，陆某平在租赁期间存在租金支付问题。2014年7月1日至2017年4月30日，拖欠谢某成场地管理费达34个月，共计578000元。2017年5月至2019年10月虽正常支付，但2019年11月至2020年5月，又仅支付31000元，尚欠88000元场地管理费。同时，自2020年1月起，陆某平未向第五经济社支付租金，还拖欠2020年1月1日至2020年5月31日的电费28124元、垃圾费2400元。2020年5月，陆某平搬离涉案场地，谢某成多次追缴费用无果后，于2020年9月向广州市天河区人民法院起诉，要求陆某平支付各类费用及违约金、滞纳金等。陆某平则提出反诉，认为谢某成应退还多收租金、管理费，并赔偿装修等损失，不过因未缴纳反诉受理费，反诉按撤回处理。

争议焦点与法院判决

本案的争议焦点主要集中在三个方面：一是两份《场地租赁合同》的效力；二是陆某平应支付的费用金额；三是谢某成主张的违约金和滞纳金是否合理。

谢某成认为，双方签订的合同合法有效，陆某平应按约支付租金、管理费、电费、垃圾费等，并承担违约金和滞纳金。陆某平则辩称，因谢某成承诺办理的酒店相关手续未办成，导致自己损失，且租金应从林某华返租租金及谢某成父亲欠款中扣除，同时认为自己不应承担这么多费用，还提出反诉要求谢某成退还租金、管理费并赔偿损失。

广州市天河区人民法院经审理，向广州市规划和自然资源局调查得知涉案房屋无相关规划报建、规划验收审批记录及不动产登记情况。根据相关法律规定，认定谢某成与陆某平签订的两份《场地租赁合同》无效。对于租金和费用，法院认为陆某平实际使用了场地，应支付相应费用，但谢某成主张陆某平支付其拖欠第五经济社的租金，因未提供垫付证据，不予支持。最终判决被告陆某平于判决发生法律效力之日起十日内支付原告谢某成场地管理费（实为租金）666000元、电费28124元（2020年1月1日至2020年5月31日）、垃圾费2400元（2020年1月1日至2020年5月31日）；驳回原告谢某成的其他诉讼请求。

法律分析

依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，未取得建设工程规划许可证或未按规定建设的房屋，其租赁合同无效。合同无效后，因合同取得的财产应返还，无法返还或没必要返还的应折价补偿，有过错方需赔偿对方损失，双方都有过错则各自担责。在本案中，因涉案房屋缺乏合法报建手续，导致租赁合同无效，这直接影响了双方权利义务的判定。

律师提醒

从谢某成的角度来看，他积极通过法律途径维护自身权益，及时起诉并在诉讼中主张自己的权利，这是值得肯定的。但在出租房屋前，他没有充分审查房屋的合法性，未确认房屋是否取得建设工程规划许可证等相关手续，导致合同无效，这使得其主张的违约金和滞纳金无法得到支持，同时在主张陆某平支付拖欠给第五经济社的租金时也因未垫付而难以实现。在今后出租房屋时，务必先确认房屋的合法性，查看相关规划报建和验收手续，避免签订无效合同。在合同履行过程中，对于租金垫付等情况，要及时保留好相关凭证，以便在发生纠纷时维护自己的权益。

对于陆某平而言，在签订租赁合同前，没有谨慎审查房屋的合法性以及合同条款，轻信对方办理相关证件的承诺，且在经营过程中未能按时支付租金和费用，这是导致纠纷产生的重要原因。在租赁房屋用于经营时，要对房屋的合法性进行充分调查，了解清楚相关风险。对于承诺办理的事项，应在合同中明确约定责任和违约后果。在履行合同过程中，要按照合同约定按时支付费用，避免违约。如果对费用支付或合同履行有异议，应及时与出租方沟通协商，而不是擅自拖欠费用。

对于广大房屋租赁参与者来说，签订租赁合同前，一定要仔细审查房屋的合法性、产权状况等，查看相关证明文件。合同条款要明确、具体，包括租金支付方式、违约责任、费用承担等内容。在租赁过程中，双方都应遵守合同约定，保持良好沟通。一旦发生纠纷，要及时咨询专业律师，通过合法途径解决问题，避免造成更大的损失。

广州律师周孚泉，中国法学会会员、建造师、曾华为任职多年，法律功底深厚，互联网以及社会经验丰富，沟通协调能力强。擅长劳动工伤、互联网纠纷、合同纠纷、企业合规、民间借贷、婚姻家事、交通事故、建工等民商事以及刑事领域，咨询法律问题，请拨打电话18702021010（微信同号）。