引言
许多出租方常在租赁合同中加入“遇拆迁不补偿”的条款，试图将风险完全转嫁给承租方。那么，这样的条款是否真的具有法律效力？ 案情回顾 1️⃣ 合同签订：2023年5月18日，原告林某（承租方）与被告龙某甲（出租方）签订《场地使用合同》，承租位于广州市白云区黄边南路某号的物业用于经营，建筑面积约1000平方米，租期至2025年9月30日。林某向龙某甲支付了84,000元保证金。 2️⃣ 拆迁通知：2024年初，因白云区鹤龙街黄某丁旧村庄改造项目需要，案涉物业被纳入拆迁范围。2024年2月，龙某甲向林某转发《搬迁通知书》，要求于2024年3月31日前搬离。 3️⃣ 补偿款归属：案涉物业的原始出租方某合作社与龙某甲的前夫黄某甲签订了《拆迁补偿协议》，协议载明补偿总额为2,524,750元，其中包括经营性补偿1,500,000元、搬迁费补偿500,000元、搬迁奖励500,000元及雨污分流补偿24,750元。龙某甲确认已收到全部款项。 4️⃣ 纠纷产生：林某认为其作为实际承租人，有权获得相应补偿，但龙某甲以合同约定为由拒绝支付。林某遂诉至法院，要求退还保证金并支付停产停业损失、搬迁费等补偿。 争议焦点及判决 本案的核心争议点在于： ✅《场地使用合同》中“遇拆迁甲方不负任何补偿责任”的条款是否有效？ ✅龙某甲获得的拆迁补偿款应否及如何分配给林某？ 原告林某主张：其是实际经营人，因拆迁遭受了停产停业及搬迁损失，应依据《拆迁补偿方案》获得补偿。 被告龙某甲抗辩：合同明确约定了其不负补偿责任，且林某未按时交还房屋，故不仅不应支付补偿，还应没收保证金抵扣欠费。 广州市白云区人民法院认定： 法院判决（(2025)粤0111民初1347号）： 法院引用核心法条： ✅ 《中华人民共和国民法典》第一百五十三条：违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。 律师提醒 结合本案，广州房屋租赁纠纷律师周孚泉对劳动者和企业，提供以下实操建议（仅供参考）： ⚠️ 给承租方（租客）的提醒： ⚠️ 给出租方（房东）的提醒：
--> 被告龙某甲向原告林某退还租赁保证金84,000元。
--> 被告龙某甲向原告林某支付停产停业损失补偿、搬迁费补偿合计125,000元。
--> 驳回林某的其他诉讼请求。
✅ 《中华人民共和国民法典》第一百五十七条：民事法律行为无效后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
签约前务必核实物业权属：在租赁厂房、仓库等物业时，✅务必要求出租方出示房产证或合法的报建证明。如对方无法提供，则需高度警惕合同可能无效的巨大风险。
“霸王条款”非护身符：本案明确，✅违反法律规定的合同无效，其中的“霸王条款”自然无效。遇拆迁时，承租方仍有权就实际损失主张公平补偿。
不得出租违法建筑：出租无合法手续的物业，⚠️不仅合同无效，面临返还租金、保证金的风险，所得拆迁补偿款也需与承租方公平分配。
补偿款分配应公平：即使收到补偿款，也应✅根据实际损失情况与承租方合理协商分配，企图依据无效条款独占款项，难以得到法院支持。
广州周孚泉律师简介：国防科技大学毕业，中国法学会会员、建造师、曾任职华为公司多年，法律功底深厚，互联网以及社会经验丰富，沟通协调能力强，湖南耒阳人、广州执业，熟悉广州各区（天河区、花都区、白云区、越秀区、荔湾区、越秀区、黄埔区、番禺区、南沙区、增城区、从化区）以及大湾区地区裁判思路和尺寸，擅长合同经济纠纷、刑事辩护、工伤赔偿、企业合规、劳动仲裁、交通事故、建设工程纠纷、民间借贷、法律顾问、婚姻家事等领域，周律师电话微信：18702021010 。